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上星期，大胡子看深圳团队深化东莞南城调查，这个本年涨幅全国排名榜首的城市，究竟凭什么上涨？而南城作为涨幅最猛的区域，后续持续上涨的动能有多强？现在下手东莞是高位放哨吗？东莞还能不能买？
在调查完之后，大胡子看深圳给出了直接的答案。
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以下正文：
沙井和光亮，便是本年深圳打新界的卧龙和凤雏。
在这其间，光亮的新盘体现愈加杰出，本年整个光亮日光的新盘就有7个。根本上只要是光亮的新盘一出来，都会引来购房者的注目。
而光亮的炽热，原因无非两点：开展潜力和一二手房倒挂。
开展潜力就不用说，光亮科学城的概念和规划便是最大的房价支撑。
看看这规划作用图中的光亮科学城，光亮的未来好像很“光亮”
光亮科学城中心区作用图
未来的规划合适炒作，能让深圳购房客杀入的，仍是当下最看得到的一二手房倒挂。
而光亮倒挂的差价，可真的不小。
光亮的二手房房价最高的二手楼盘，挂牌价格现已到了8万/㎡以上，但新盘价格还在5万/㎡左右。价差到达3万/㎡。
作为一个尚在建造的区域，二手房价格冲到8万，还构成如此大的倒挂，信任许多人会发生这样的疑问：这房价莫非不是泡沫？买光亮的购房者，未来假如易手，真能到达这个价格？
光亮的二手房商场真的有这么“光亮”吗？
为此，对当下光亮的二手房商场，咱们也专门做了一次调查。
要研讨光亮当下的二手房商场，不得不先提光亮的开展。
2020年，关于光亮来说是至关重要的一年。
本年前三季深圳各区GDP的数据，光亮以5.4%的增速排名深圳各区中榜首。
与GDP增速数据交相辉映的，是光亮的房价。
依据我国房价行情网的最新数据，11月光亮的房价为56006元/㎡，同比去年同期，上涨了38.03%。上涨幅度在各区中仅次于龙华区39.93%的涨幅。
而本年对光亮的楼市加持最大的，是8月份注册的6号线，这条地铁线的注册，让光亮正式迎来了地铁年代。
6号线的两头衔接的是宝安的松岗和福田。而在福田的科学馆站，可以直接转1号线前往南山或许罗湖。这意味着光亮和深圳的几个首要工作区域都现已可以经过地铁通勤。
6号线地铁线
假如以坐落光亮中心区的光亮大街站为起点，去往福田大约时刻为50分钟，到南山首要工作区的时刻大约就要1个小时10分钟左右。
以往被深圳人视作偏远之地的光亮，现已拉近了和中心区的间隔。
深圳楼市，不管二手房仍是新房，有地铁和没有地铁便是两个国际。
而地铁注册后的光亮二手房，也天然进入了许多购房者的视界。
光亮的住所，首要散布在两个板块，一个是光亮中心区，一个是公明。
而光亮的二手房，首要会集在公明。
公明是光亮的老城区，全体配套较为完善。但整个公明区域规模很大，不少区域的城市界面相对老旧，一起区域内也有一些城中村。
公明部分地区的城市界面
公明的城中村
而公明二手房中相对受欢迎的区域是地铁沿线的二手房。
沿着6号线，二手房首要会集在公明广场站和红花山站两个地铁站旁。
红花山地铁站旁的二手房均价价格都在6万以上，支撑价格的除了地铁站之外，还有便是小区质量，宏发作为品牌开发商，在公明打造了多个质量项目，其间围绕着红花山公园打造的这三个项目，质量不错，价格也是整个公明中心最高的。
而公明广场站周边则是公明的中心区域。
一出地铁口就能看到公明最大的商业综合体大仟里。
公明大仟里
周边还有公明中学、公明汽车站等教育、交通配套。
公明汽车站
公明广场旁的二手房均价在5-6万之间。5万以下的，不是楼龄太老，便是李老师常说的黑五类之一的公寓。
值得一提的是，地铁站旁的二手房楼龄都不高，首要以次新房为主，小区比较新，调配周边的配套，其实公明广场邻近的二手房寓居气氛是不错的。
公明一小区内景
可是，同一个价位，公明和其他区的二手房比较，优势不大。比方均价5万的龙岗中心城，均价6万左右的沙井和大运新城，都比公明有优势。
一方面是公明的城市界面全体偏老旧，假如要进行晋级就得进行旧改，旧改的时刻本钱很高，加上光亮现在的建造重心必定是放在光亮科学城和中心区这一边。公明可以持续弥补的资源不多，公明短期内可以有所改善的可能性不大。
另一方面，同价位的沙井、乃至是龙岗的大运、中心城这些区域，后续开展潜力会比公明更大。
原因很简单，看方位和开展概念就能略知一二。
沙井有大空港的建造盈利，大运新城、龙岗中心城是龙岗打造的中心区域，都是本区的重点建造方向，而公明没有概念、也没有大规划，也没有得到光亮对光亮中心区那样亲儿子相同的照料。未来可以持续开展的空间现已很小。
从这两方面看，现阶段失宠的公明是姥姥不疼、舅舅不爱，根本没有和其他区域板块竞赛的才能。
比较公明，光亮中心区的二手房会得到更多的重视。但光亮中心区现阶段在卖的二手房，两只手都能数的过来。
假如以地铁线来看，二手房首要会集在光亮大街和凤凰城地铁站两个地铁站旁。
光亮大街站周边的二手房，多是二房的户型，均价会低一些，但周边工地扎堆，并且城市界面也不咋样。
光亮大街站邻近的城市界面
凤凰城站的二手楼盘也不多。在为数不多的二手房中，不得不提光亮二手房中的明星——龙光玖龙台。
龙光玖龙台楼盘
而文章最初提到的均价上8万的楼盘中，就有龙光玖龙台。与它一街之隔的新盘金融街(000402,股吧)，价格5万上下。
龙光玖龙台是2017年开卖、2020年才交楼，据中介介绍，由于限售三年，大部分房子受此约束卖不了。能挂牌出来的都只是一期的少部分房源。
说回价格，龙光的这个项目能到8万，很大程度上是由于地段。光亮市政府就在这个楼盘邻近，引进的光亮实验学校离项目也不远。除此之外，地铁的加持以及高端项目的定位也是业主定高价的两大原因。
而详细到成交，从链家的成交记载来看，最高的成交价到达了75000元/㎡，成交总价为780万，和挂牌价有必定收支。但不同不算很大。不过，这一次成交现已是在715新政施行前。
换言之，新政之后，并没有人为8万的单价买单。
一方面是该楼盘以及整个光亮中心区都存在的一个问题便是配套的建造还不老练。另一方面便是这总价加上税费，根本都要在800万以上，本钱太高，有这个资金的购房者，都不太乐意买光亮区的二手房。
除了龙光玖龙台，周边其他的二手楼盘，房源都不多。首要以大户型和复式户型为主。
仅有一个有较多二手房在卖且成交较多的是光亮一号。
值得一提的是，在区域上，光亮一号的方位愈加接近长圳地铁站。和龙光玖龙台地点的区域有一段间隔，因而均价只在6万左右，和8万单价的楼盘构成显着的价差。
光亮一号小区
但全体来看，现当下光亮中心区全体商场并不炽热，可以参照未来二手房商场的参照楼盘也真实太少。
从当下光亮的二手房的状况看，光亮中心区周边的配套不太老练。比较之下，公明的二手房更宜居。
尽管光亮中心区有愈加有目共睹的概念规划，但从寓居视点来看，现阶段的光亮中心区其实不如公明。
不过从刚需的视点来看，寓居的话，光亮的二手房，尤其是地铁沿线的二手房，单价都现已在6万以上，刚需求买个三房，总价没有500万必定拿不下来。
有这个资金量，能在光亮打新，还看什么二手房！
当然，假如有急着买房的购房者只想选二手，这个总价可选的区域许多，包含宝安、龙华、罗湖、龙岗的部分区域，都在预算规模内，而这些区的配套、交通条件全体而言都优于光亮。
从出资视点看，光亮打新的收益是有确保的，由于现在光亮二手房买卖遍及单价都在6万以上，可是，以现在的二手商场看，可以达到成交单价8万以上的房子寥寥无几。
可见，8万的均价，关于现在的光亮来说，有点飘。
而未来二手房商场是否能遍及性构成8万+成交的房价，很大程度上取决于光亮本身关于工业、人才引进的作用，因而，这关于光亮来说仍旧有很大的不确定性。
总结来看，现阶段挑选光亮，打新必定是最好的挑选，打新不成也不主张挑选二手房，特别是刚需，有这样的资金，考虑相同价位的其他区域，更香。
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